می شود و تعهد دیگری به جای آن به وجود می آید. رابطه بین سقوط تعهد سابق و پیدایش تعهد جدید، رابطه علت و معلول است. زیرا تعهد سابق موجب پیدایش تعهد جدید می گردد. بنابراین هر گاه به جهتی از جهات تعهد سابق باطل باشد، تعهد جدید به وجود نمی آید، زیرا تعهدی موجود نبوده تا ساقط شود و به جای آن تعهد جدید به وجود آید. همچنان که هر گاه تعهد جدید به جهتی از جهات قانونی باطل شد معلوم می گردد تعهد سابق ساقط نشده و به حال خود باقی است. ماده 292 قانون مدنی مقرر می دارد: «تبدیل تعهد در موارد زیر حاصل می شود:

1-تبدیل تعهد به اعتبار دین

2-تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون

3-تبدیل تعهد به اعتبار دائن».

در شق دوم ماده 292 قانون مدنی می گوید: «وقتی که شخص ثالثی با رضایت متعهد له قبول کند که دین متعهد را ادا نماید» تبدیل تعهد حاصل می گردد. تبدیل تعهد به اعتبار مدیون بر دو قسم است:

اول: با موافقت مدیون، چنانچه مستأجر خانه ای، اجاره خود را در تمامی مدت به دیگری واگذار نماید و با مستأجر جدید قرار دهد در مقابل مالک خانه تعهد کند که مال الاجاره را مستقیماً به او بدهد و تعهد مزبور انجام گیرد. در این فرض تعهد مستأجر اول در مقابل مالک خانه، تبدیل به تعهد مستأجر دوم شده و تعهد او به پرداخت مال الاجاره ساقط می گردد.

دوم: بدون موافقت مدیون، چنانچه کسی به دیگری مدیون است سپس پدر مدیون به طلبکار مراجعه نماید و از او بخواهد که قبول کند به جای پسرش متعهد شود که طلب او را در موعد مقرر بپردازد. پس از قبول طلبکار، سند جدیدی بین او و پدر تنظیم می شود و بدین وسیله تعهد پسر ساقط و تعهد پدر جانشین او می گردد( امامی: پیشین، 237).

اطلاق این بند فرضی را شامل می شود که شخص ثالث در قراردادی که با مدیون می بندد قبول می کند تا دین او را ادا نماید. این قرارداد باید با رضای متعهد له باشد.

نفوذ قرارداد بین مدیون و ثالث را در دارایی خود بپردازد.
اراده او به عنوان یکی از ارکان انتقال موثر باشد.
در فرض نخست، چون عقد میان مدیون و ثالث واقع می شود و رضای طلبکار نفوذ آن را تأمین می کند، باید آن را به انتقال دین تعبیر کرد. انتقالی که با رضای طلبکار واقع شده است و مانع مربوط به حق ا را بر سر راه خود ندارد. در فرض دوم، در پیمان مدیون و ثالث و طلبکار، ثالث در برابر طلبکار بر عهده می گیرد که تعهد مدیون را به جا آورد تا او نیز در برابر این اقدام، طلب خود را از مدیون ساقط کند.

این قرارداد سبب می شود که تعهد مدیون ساقط گردد و تعهد ثالث جایگزین شود. یا به بیان دقیق تر، دین متعهد تحول پیدا کند و تبدیل به تعهد جدید ثالث گردد و نتیجه آن با انتقال دین نزدیک است. منتهی تفاوت در این است که در این فرض، بر خلاف ضمتن، تعهد ثالث همان تعهد مدیون نیست که جابجا شده، دین جدیدی است که به جای آن نشسته است( کاتوزیان: 1372، ج3، 271).

با توجه به توضیحات فوق الذکر می توان تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون را با تعهد به ضرر ثالث مقایسه نمود:

همان گونه که در بند دوم ماده 292 قانون مدنی آمده، نقش متعهد کم رنگ است. به طوری که می توان گفت رضایت یا عدم رضایت او در تبدیل تعهد اثری ندارد. بلکه نقش اصلی بر عهده متعهد له است که رضایت او شرط اصلی تبدیل تعهد است. به این معنی که اگر کسی به دیگری مقدار دو تن کشمش از نوع مشخصی بدهکار و یا مدیون بود و شخص ثالثی به سراغ متعهد له آمد و تعهد را بر عهده گرفت، رضایت متعهد له کفایت خواهد کرد. اما در تعهد به ضرر ثالث نقش متعهد پر رنگ است، به طوری که اگر از سوی متعهد، تعهدی برای ثالث ایجاد نشود فرد ثالث در تعهد به ضرر ثالث نقشی نخواهد داشت و متعهد له است که نقش کم رنگی در تعهد واقع بین متعهد و ثالث دارد.
در تبدیل تعهد، تعهد سابق به طور کلی (با تضمینات سابق) از بین خواهد رفت و تعهد جدیدی بین ثالث طلبکار ایجاد خواهد شد، اما در تعهد به ضرر ثالث، با ایجاد تعهد برای ثالث و قبول ثالث، اجرای تعهد با ثالث اجازه کننده است و رابطه او و طرف دیگر قرارداد مانند موردی است که از آغاز بدون واسطه پیمان می بستند( پیشین، 147).
در تبدیل تعهد، موافقت یا عدم موافقت متعهد ممکن است ایجاد شود (مانند مثال های قبل)، اما در تعهد به ضرر ثالث رضایت ثالث شرط است که در مقابل ایجاب متعهد اصلی حادث می شود. توضیحاً اینکه در تبدیل تعهد، تعهد اصلی از قبل وجود داشته اما برای تبدیل آن به تعهد جدید قبول شخص، با قید اینکه حاضر است تعهد شخصی را بر عهده گیرد و متعهد له هم راضی باشد، موجب ایجاد تعهد جدیدی می شود. یعنی با قبول شخص ثالث مبنی بر پرداخت وجه و پیشنهاد به متعهد له و رضایت او تعهد جدید به وجود می آید و پس از آنکه به وجود آمد به وسیله شخص ثالث ایفا می گردد(رسایی نیا: 1386، 117).
گاهی در تبدیل تعهد، رضایت مدیون قدیم (متعهد)، مدیون جدید (ثالث) و داین (متعهد له) نیز ایجاد می شود. به این ترتیب که دین قدیم از بین می رود و به جای آن دین جدید با مدیون جدید

فرض اول: در صورت اجازه، هرگاه ثالث تعهدی را که برای او شده است اجازه دهد، متعهد بری می شود، چرا که با تحصیل اجازه مطلوب به عهد خود وفا کرده است. اجرای تعهد با اجازه کننده است و رابطه او و طرف دیگر قرارداد مانند موردی است که از آغاز بدون واسطه پیمان می بستند. با وجود این متعهد می تواند علاوه بر التزام به تحصیل اجازه، اجرای تعهد را نیز تضمین کند. در این فرض، پس از اجازه و ایفای نخستین تعهد، او بر طبق التزامی که به عهده دارد ضامن اجرای تعهد اصلی نیز هست. برای مثال، هرگاه در عقد آمده باشد که متعهد و ثالث در مورد اجرای فعل مطلوب مسئولیت تضامنی دارند، طرف قرارداد می تواند به هر کدام بخواهد رجوع کند. ولی، در موردی که متعهد جبران خسارت ناشی از پیمان شکنی را به عهده می گیرد اجرای اصل تعهد را از او نمی توان خواست.

فرض دوم: در صورت رد، اگر ثالث قرارداد را اجازه ندهد، معلوم می شود که متعهد به التزام خویش وفا نکرده است. هرچند که کوشش لازم را در راه تحصیل اجازه کرده باشد و تقصیری را نتوان به او نسبت داد. زیرا تعهد او به نتیجه است و به دست نیامدن نتیجه مطلوب (اجازه) در چنین قراردادی خود تقصیر محسوب می شود. بنابراین بر طبق قواعد عمومی، متعهد بایستی خسارات ناشی از پیمان شکنی خویش را جبران کند. این خسارت ممکن است به طور مقطوع معین شود و یا به صورت وجه التزام درآید. در این صورت حاکم نمی تواند او را بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند و در صورت عدم ایفا تعهد، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید. برائت از این مسئولیت تنها در صورتی امکان دارد که اثبات شود حادثه خارجی اجازه معامله فضولی را ناممکن ساخته است. هرگاه ثالثی که باید فعلی به ضرر او شده را انجام دهد وارث متعهد باشد، در مورد تعهد نیز قائم مقام او می شود. آزادی خود را در اجازه و رد قرارداد فضولی حفظ می کند، ولی به وراثت از سوی متعهد نیز بایستی خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را جبران کند. چه بسا که دادگاه تایید قرارداد فضولی را عادلانه ترین وسیله این جبران قرار دهد. همچنین در موردی که متعهد خود عهده دار انجام فعل در صورت رد شده است، وارث در این تعهد نیز قائم مقام مورث می شود و با قبول ترکه ملتزم به اجرای آن است، هر چند که قرار داد فضولی را اجاره نکند( کاتوزیان: پیشین، 142).

این گونه قراردادها هیچ اثری برای شخص خارجی ندارد و فقط متعهد را ملتزم می کند که در صورت خودداری شخص ثالث از آن اقدام، خسارت طلبکار را جبران سازد. تعهد به اقدام شخص خارجی را نباید از اقسام معامله فضولی شمرد، زیرا در این مورد، رابطه حقوقی ناقصی بین اصیل و شخص ثالث خارجی ایجاد نمی شود. در حالی که یکی از ویژگی های بارز عقد فضولی این است که مالک می تواند، با اجازه عمل فضول، آن را به سود خود نافذ گرداند( پیشین، 159).

از آثار و خصوصیات اولیه تعهد به ضرر ثالث این است که تا هنگامی که قبول شخص ثالث نیامده است، متعهد می تواند ثالث را تغییر دهد. از طرف دیگر به محض قبولی شخص ثالث، دیگر شرط کننده حق فسخ ندارد و آثار تعهد به ضرر ثالث از لحظه ای که تعهد برای ثالث صورت می گیرد برقرار می شود و با قبول ثالث، تعهد وی مستحکم می گردد و موجب می شود که حتی از لحظه برقراری قرارداد، قرارداد آثار خود را در قبال وی ایجاد کند. و حتی پس از مرگ شرط کننده و یا محجور شدن وی و یا هر علت دیگری که بعداً رخ دهد، اثری در قبولی شخص ثالث نخواهد داشت. علاوه بر آن در این تعهد، ثالث، تعهدی در برابر متعهد می کند که با این تعهد وی توانایی رجوع به متعهد برای اجرای تعهد خویش را دارد. بنابراین عینا مثل طرف قرارداد یعنی شرط کننده، می تواند متعهد را به انجام تعهد وادار کند( مشایخی: پیشین، 420).

در توجیه تعهد مستقیمی که برای ثالث بوجود می آید، باید گفت که این تعهد مستقیماً از قرارداد نشأت می گیرد. به معنای دیگر همان ماهیت ویژه و مستقلی که به دو طرف عقد اجازه داده است که اراده خود را بر ثالث به کار برند و برای او توافق کنند، به وجود آورنده تعهد مستقیمی است برای ثالث که وی میتواند از آن حق در برابر متعهد استفاده کند. آثار تعهد به ضرر ثالث را باید در رابطه بین طرفین عقد و رابطه هر یک از آنها با ثالث جستجو کرد. زیرا همانطور که گفته شد در قراردادی که ضمن آن تعهدی به ضرر ثالث می شود سه طرف دخالت دارند. طرفین قرارداد اصلی که عبارتند از: متعهدله که تعهدی به نفع او درخواست شده و متعهد که در مقابل متعهدله، تعهد برای شخص ثالث نموده است و شخص ثالث که هیچگونه دخالتی در عقد

قانون مدنی بیان کرده است. استثنایی که در این ماده مذکور است ماده  196 قانون مدنی است. از مفهوم دو ماده فوق معلوم می شود که اثر عقد فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها است و معاملات نسبت به اشخاص ثالث به هیچ وجه موثر نمی باشد مگر در موردی که طرفین متعاملین در ضمن عقدی که به نام خود می نمایند تعهدی هم به نفع شخص  ثالث بنمایند( عدل: پیشین، 124).

در اینجا لازم است ثالث را که اثر عقد به او عارض نمی شود محدود به دو مورد کنیم:

ثالث مشمول گروه قائم مقام یا طلبکاران می باشد لیکن اثر عقد بر او منصرف نمی شود.
ثالث مشمول گروه قائم مقام یا طلبکاران نباشد که او بیگانه با عقد است.
واضح است که ثالثی که بیگانه از تعهد باشد طرف تعهد و قائم مقام عام یا خاص یا طلبکار برای یکی از طرفین عقد نیست که اثر بر او منصرف بشود. زیرا سزاوار نیست که مادامی که از محدوده تعهد خارج است اثر عقد بر او مترتب گردد. دو نفر خانه ای را معامله می کنند، جایگاه ثالث در این امر چیست؟ گاهی بیع صحیح یا باطل می باشد، گاهی تعهد به نتیجه می رسد یا فسخ می شود. گاهی مالکیت آن به مشتری منتقل می شود یا نمی شود. گاهی هر یک از بایع و مشتری به مقتضای این عقد ملتزم می شوند. گاهی هم  تاثیر عقد از این معامله به طریق غیر مباشر برای ثالث ایجاد می شود. مثل اینکه خانه من، توسط متعاملین معامله گردد و به موجب معامله ای، خانه به مشتری با حسن نیت تسلیم شود و وضع ید او بر خانه تا پنج سال ادامه یابد. تملک مشتری برای مدت کوتاه پیش می آید در حالیکه هیچگونه مالکیتی بر خانه من ندارد. لکن اثر قانونی از این بیع (عقدی که طرف معامله ندارد) نتیجه نمی شود. بلکه نتیجه آن سبب دیگر قانونی است که به نام «وضع ید» برای مدت کوتاهی می باشد. همچنین اگر موضوع معامله مال منقول باشد و مشتری با حسن نیت آن را حیازت کند، تملک او به مقتضای قاعده ای است که حیازت در مال منقول را جایز می داند نه به مقتضای تعهد، عقد آن چیزی است که طرف معامله داشته باشد و اگر طرف معامله درآن نباشد یا قائم مقام یا طلبکار نداشته باشد. اثر آن به ثالث منصرف نمی شود( السنهوری : پیشین،647).

از آنچه که بیان شد نتیجه گرفتیم که متعاقدین گاهی برای دیگری که ثالث است تعهد می کنند، پس این تعهد التزامی را برای ثالث ایجاد نمی کند و گاهی هم یکی از طرفین بر دیگری حقی را برای نفع ثالث شرط می کنند.

4-1-2- اثر بطلان تعهد نسبت به اشخاص ثالث
اثر بطلان تعهد نسبت به اشخاص ثالث را در دو فرض مورد مطالعه قرار می دهیم:

فرض اول: در جایی که گروهی با هم قراردادی را با شخصی می بندند، در این فرض با اینکه همه اعضای گروه اقدامی هماهنگ کرده اند و همه در قرارداد شرکت دارند، هر کدام نسبت به قرارداد دیگری ثالث به شمار می آید. در واقع با تحلیل این پیمان جمعی می توان گفت چند قرارداد است که برای رسیدن به هدف مشترک جمع آمده و هر کدام مستقل است. به عنوان قاعده، باید گفت که بطلان هر یک از قراردادهای جز باعث بطلان سایر قراردادها نمی شود و به حقوق ثالث زیان نمی رساند. برای مثال هر گاه مالکان مشاع مزرعه ای، ملک خود را ضمن یک معامله به دیگری بفروشند، بطلان قرارداد نسبت به سهم هرکدام در معامله سایر مالکان اثر ندارد. با وجود این، گاه جمع تمام یا اکثریت اعضای گروه در قرارداد، شرط صحت آن است، بطلان هر پیمان جز، سبب فساد همه پیمانها می شود و به حقوق اشخاص ثالث زیان می رساند. نمونه بارز فرض اخیر قرارداد ارفاقی طلبکاران ورشکسته است، ماده 480 قانون تجارت مقرر می دارد : «قرارداد ارفاقی فقط وقتی منعقد می شود که لااقل نصف به علاوه یک نفر از طلبکارها با داشتن حداقل سه ربع از کلیه مطالباتی که موقتا قبول گشته است در آن قرارداد شرکت نموده باشند والا بلا اثر خواهد بود». اکنون هرگاه معلوم شود که قرارداد یک یا چند تن از طلبکاران به دلیل حجر باطل است و بطلان این قراردادها اکثریت لازم برای نفوذ قرارداد ارفاقی را از بین می برد، اعلام این بطلان در قرارداد سایر بستانکاران که نسبت به دو طرف آن قراردادها ثالث به شمار می آیند، اثر می کند و مانع از نفوذ آن می شود.

فرض دوم: اعلام بطلان عقد بین دو طرف، جز در موارد استثنایی، درباره اشخاص ثالث نیز موثر است. کسانی که قائم مقام خاص یکی از دو طرف عقد شده اند، از اعلام بطلان صدمه می بینند برای مثال، شخصی قالی متعلق به غیر را از فروشنده ای می خرد، سپس آن را به دیگری می‌فروشد مالک عقد را اجازه نمی دهد و نخستین معامله باطل می شود. اعلام این بطلان، مالکیت خریدار دوم را نیز از بین می برد، زیرا بطلان معامله فضولی نشان می دهد که خریدار نخستین نیز مالک نبوده است و بدیهی است آنکه خود حقی ندارد نمی تواند آن را به دیگری منتقل کند. اثر بطلان عقد نسبت به ثالث به ویژه در جایی گران می نماید که او با حسن نیت به معامله بپردازد و از بطلان سبب حق انتقال دهنده آگاه نباشد. بی گمان، او در هر حال حق رجوع به انتقال دهنده را دارد و می تواند مالی را که بیهوده و ناروا داده است بازستاند، لیکن این حق نیز به طور کامل راه ضرر به او را نمی بندد(کاتوزیان: پیشین، 198).

ولی قاعده ید تنها اماره قانونی به سود متصرف بوجود می آورد و او را از اقامه دلیل بی نیاز می کند، لیکن مانع از رسیدگی به دلایل مخالف نمی شود و از این حیث «حسن نیت» متصرف نیز

با توجه به جایگاه اموال غیر منقول در بین مردم هم چنین افزایش روز به روز قیمت مستقلات و گرایش روز افزون مردم به این سمت ثبت املاک نمود و اهمیت بیشتری پیدا می کند و ثبت این امکان را برای صاحبان اراضی فراهم می آورد تا با ثبت املاک خود هم مالکیت خودشان را تثبیت نمایند و هم با مشخص شدن حریم املاک او مالیات متعلق به دولت مشخص شود. ثبت املاک هم چنین باعث جلوگیری از کشمکش و نزاع بین مردم می شود با این حال مواردی مشاهده می شود که مردم بدون ثبت املاک خود و بیع مربوط به این اموال به صورت عادی به این کشمکش دامن زده و گاهاً افراد سود جو نیز با انجام معاملات معارض حقوق مردم را پایمال می کنند. قانونگذار برای حل مشکل و در جهت سامان دادن به اراضی قولنامه ای اقدام به تصویب قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی نمود تا متقاضیان دریافت سند رسمی بتوانند با توسل به این قانون اقدام به دریافت سند مالکیت نمایند .قانون فوق الذکر برای دریافت سند مالکیت شرایطی نظیر فوت مالک رسمی یا یکی از ورثه ، عدم دسترسی به مالکین مشاعی ، عدم دسترسی به مالک رسمی و یا مفقود الاثر  بودن او و عدم دسترسی به یک نفر از ورثه را برای اخذ سند معین کرده ، هم چنین تعدادی از اراضی را جزء مستثنیات ذکر کرده که اشخاص نمی توانند تقاضای ثبت این اراضی را نمایند. بررسی هر چه بیشتر قانون مسائلی نظیر ماهیت حقوقی قولنامه و رضایی یا تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول را مطرح می کند. با این تفاصیل سوالات مهم و اساسی که سعی گردیده بررسی شود این است که شرایط صدور سند و نحوه رسیدگی به آن به چه صورت بوده و چه اراضی مشمول قانون فوق الذکر می باشد و از آنجا که قانون شامل اراضی قولنامه ای بوده بررسی ماهیت قولنامه و این مسئله که سند عادی بیع که بین اشخاص تنظیم می گردد و طرفین به هنگام انعقاد آن واقعاً قصد خرید و فروش ملک را دارند مفید انتقال ملکیت است یا حتماً بیع انجام شده باید ثبت گردد تا عقد بیع صحیحاً منعقد گردد و این نکته که سند عادی چه جایگاهی در محاکم دارد. پاسخ به این سوالات نیاز به بررسی قوانینی دارد که در طول سالیان متمادی تصویب گردیده است از جمله قوانین موثر می توان به قانون مدنی ، قانون ثبت هم چنین مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اشاره کرد.

واژگان کلیدی :ثبت ، سند مالکیت ، قولنامه ، سند رسمی ، سند عادی ، اموال غیر منقول

الف) مقدمه

زمانی که انسان از زندگی خصوصی  به زند گی گروهی و عمومی روی آورد  ، آسیب های زندگی اجتماعی همواره او را تحت تاثیر قرار داده است . این آسیب ها بشر را به ارتکاب اعمال و رفتار  ناهنجار سوق داده است، به  همین خاطر عقلاء جوامع بشری برای کنترل جامعه اقدام به تدوین و تصویب قوانین، مقررات ، باید ها و نباید ها نموده اند .

این قوانین موجب کنترل جامعه و حفظ نظم در آن شده و تا حدودی اراده ارتکاب اعمال ناهنجار را محدود می نماید .اما جامعه که به تدریج ، رشد و توسعه می یابد ، توزیع عدالت اجتماعی بین افراد سخت تر شده و نابرابری ها افزایش می یابد ، در این میان برخی از افراد جامعه در اثر شدت فشارهای اجتماعی مرتکب اعمال خلاف قانون می شوند که ممکن است یکی از علل تمایل ارتکاب اعمال غیر قانونی ،ضعف و نقص تشکیلات دولتی باشد.

با این اوصاف، از سویی جوامع  بشری به تدریج  در حال تغییر و تحول است که این تحولات نیازمند منطبق کردن قوانین با آنها است .و از سویی  دیگر با توجه به جایگاه املاک در بین مردم و با توجه به این که بخش عمده ای از داد و ستد های رایج در جامعه به ویژه به لحاظ مبلغ را خرید و فروش املاک در بر می گیرد و با توجه به تورم موجود ، شاید بهترین و مطمئن ترین گزینه جهت سرمایه گذاری ، معاملات مستقلات است ؛  این امر زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که املاک پس از طی تشریفات قانونی به ثبت برسد که همین امر منجر به افزایش قیمت ملک و اطمینان خاطر از انجام معامله می گردد. در این بین  افرادی یافت می شود که املاک خود را به صورت عادی و قولنامه ای و به دور از هرگونه تشریفاتی منتقل می کنند که همین امر زمینه

ترتیب که افراد اقدام به فروش املاک فاقد سند با قولنامه به افراد متعددی کرده اند به عبارتی دیگر اقدام به معاملات معارض نموده اند.منتقل الیه این چنین املاک به موجب قانون سال ۱۳۱۰ حق صدور سند رسمی را نداشتند که ، قانونگذار در پی حل مشکل اقدام به تصویب مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نمود که برای مدت محدودی قابلیت اجرایی داشت. در حال حاضر قانونگذار اقدام به تصویب  قانون۱۸ ماده ای برای حل مشکل کرده ، که قریب یک سال است  قابلیت اجرایی پیدا کرده است .این اقدام قانونگذار این امکان را برای صاحبان این املاک فراهم کرد که اقدام به تقاضای صدور سند رسمی نمایند.و هرگاه در این زمینه اختلافی ایجاد شود حل اختلاف آن حسب مورد در صلاحیت هیات حل اختلاف و دادگاه خواهد بود.

در این رساله سعی خواهد شد ضمن بیان علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،شرایط صدور سند برای املاکی که به دلایل قانونی ثبت نگرده است، مرجع حل اختلاف ،دلایل استنادی متقاضی ثبت و بیان این مسئله که هرگاه زمین و عین واقع در آن متعلق به افراد مختلف باشد صدور سند به چه نحو خواهد بود بحث کند و در پایان با بیان انتقاداتی پیشنهادات لازم را ارائه دهد.

ج) اهمیت و ضرورت انجام تحقیق

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده ۲۲قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. برای جلوگیری ازسوء استفاده و ارائه راه کاری برای هرچه محکم تر کردن قراردادهای بدون سند اهمیت امر ایجاب می کند تحقیقی جامع و کامل در این زمینه انجام شود.

د) مرور ادبیات و سوابق مربوطه

۱- در مواردی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هر کدام از مالکین می توانند سند مجزا دریافت نمایند.

۲- اعیان یا اعیانی در زمین به اموال غیر منقول واقع در زمین گفته می شود مانند خانه، چاه، قنات و…

۳- اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت، اختصاص به هیات حل اختلاف داشته و دادگاه در رسیدگی به موضوع  مختلف فیه، کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند.

۴- نظر به این که مجوز تصرف خوانده سند مالکیت موجود در ید وی می باشد و تازمانی که رای کمیسیون و سند مالکیت باطل نگردد موجبی برای رسیدگی به دعوی خلع ید و قلع بنا وجود ندارد.

۵- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع داده می شود تارسیدگی کرده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی ، مراتب را به اداره ثبت اعلام نماید.

۶- چنانکه متصرف، مالک اعیان و شخص دیگر مالک عرصه باشد با توجه به ماده۲۲ ثبت دولت کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل گردیده مالک خواهد شناخت.

۷- تقاضای ثبت املاک از کسی پذیرفته می شود که مدارکی مبنی بر تصرف مالکانه ارائه دهد یا به عبارتی دیگر مالک متصرف باشد.

ه) اهداف مشخص تحقیق  

۱- بیان شرایط صدور سند برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

۲- تجزیه و تحلیل قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

۳- بررسی مشکلات موجود در این زمینه و ارائه پیشنهاداتی برای آن.

 و)  سؤالات تحقیق:

۱- علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای بدون سند رسمی چیست؟

۲- شرایط صدور سند رسمی برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند چیست؟

۳- صلاحیت هیئت حل اختلاف در رسیدگی به چه اختلافاتی است؟

۴- نحوه اعتراض به آرای صادره توسط هیات حل اختلاف به چه نحو می باشد؟

ز)  فرضیه‏های تحقیق: