۳- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ در مورد اماکن مسکونی.
۴- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ در مورد اماکن تجاری و مسکونی استیجاری از سال ۱۳۷۶ به بعد.
تغییر و تحولات پس از تصویب قانون مدنی، بر مقررات آن تأثیر بسیار نداشته است. اگر چه مقررات بعدی،برخی احکام را به عقد اجاره اضافه کرده است.در این مبحث ابتدا شرایط مورد نیاز برای اعمال حق فسخ و سپس به تأثیر آن در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶- ۶۲- ۵۶ میپردازیم.
گفتار اول: شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره
در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح میشود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد شود موجب حق فسخ، میشود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجرهای ایجاد شود، موجب حق فسخ میشود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط میپردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:
بند اول: موجود بودن عیب
یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس میتوانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:
الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛
ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛
ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطهی خیار عیب جبران شود و نمیتوان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت میباشد و میتواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعدهی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمیتواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث میشود، موجب حق فسخ برای مستاجر میگردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار میگیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام میدارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیهی مدت، خیار ثابت است».
بند دوم: مخفی بودن عیب
دومین شرطی که برایایجاد خیار عیب در عقد اجاره لازم است، مخفی و پوشیده بودن عیب عین مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت دیگر،مستاجر باید به وجود عیب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمیشود چه آنکه علم به عیب و اقدام به عقد به معنی رضایت به آن است(خوئی، ۱۴۱۰ ه.ق: ۸۵).اگر چه در قانون مدنی، چنین شرطی در مبحث اجاره پیش بینی نشده است، لیکن با توجه به قاعدهی کلی که اصولاً احکام خیارات در عقد بیع، در سایر عقود معوض نیز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفیوضع شده باشد. میتوان از وحدت ملاک ماده ۴۲۴ قانون مدنی استفاده کرد و این نکته را بیان نمود که؛ منظور از عیب مخفی، این نیست که به نحوی پوشیده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند، اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده بوده و یا آنکه پوشیده نبوده، ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته است( شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۰). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.
لیست پایان نامه ها (فایل کامل موجود است) در مورد ازدواج و طلاق :
پایان نامه بررسی منابع و ادله فقهی افزایش مهریه بعد از عقد نکاح
پایان نامه فسخ نکاح در حقوق مدنی ایران و مذاهب خمسه
پایان نامه بررسی شرط خلاف کتاب و سنت در ضمن عقد نکاح
پایان نامه کیفیت ابراز قصد انشاء معتبر در عقد نکاح
پایان نامه حقوق درباره:بررسی جراحی زیبایی و تدلیس در نکاح در حقوق ایران و فقه اسلامی
پایان نامه ارشد حقوق:بررسی فقهی حقوقی امکان تغییر و تعدیل مهریه بعد از وقوع نکاح
پایان نامه ارشد:بررسی تحلیلی تعهدات غیر مالی طرفین عقد نکاح در فقه و حقوق موضوعه
دانلود پایان نامه ارشد با موضوع:تحلیل فقهی حقوقی جرم تدلیس در نکاح
دانلود پروپوزال رشته حقوق با موضوع:مطالعه تطبیقی حقوق زنان در ازدواج موقت و نکاح مسیار،با تمرکز بر فقه شیعه و فقه اهل سنت
دانلود پایان نامه ارشد: نکاح و طلاق در فقه حنفی و امامیه
پایان نامه حقوق : بررسی مقایسه ای احکام نکاح از دیدگاه قرآن کریم وکتاب مقدس
پایان نامه حقوق: جایگاه نظم عمومی در باب نکاح و طلاق در نظام حقوقی ایران
پایان نامه حقوق: بررسی تطبیقی حقوقی بیماریهای جدید مسری و مهلک در فسخ نکاح در فقه و حقوق موضوعه ایران
پایان نامه حقوق: بررسی تطبیقی اذن پدر و جد پدری در نکاح دختر باکره از دیدگاه اهل سنت و فقه امامیه و حقوق ایران
پایان نامه ارشد حقوق: بررسی اثر استمهال و تقسیط در سقوط یا بقاء حقّ حبس در عقد نکاح و عقود معاوضی
پایان نامه کارشناسی ارشد رشته حقوق: مقایسه احکام خیار عیب در عقد اجاره و نکاح
پایان نامه حقوق : نکاح با اتباع بیگانه در حقوق و رویه قضایی ایران
دانلود پایان نامه رشته حقوق : اعتبار رشد در نکاح و طلاق در حقوق ایران و مقایسه تطبیقی با مذاهب اسلامی
کار تحقیقی رشته حقوق (وکالت) با عنوان شروط ضمن عقد نکاح
دانلود پایان نامه : اثر حکم موت فرضی بر دارایی و نکاح غائب مفقودالاثر
دانلود پایان نامه ارشد : تحلیل رویه قضایی در شرط ضمن عقد نکاح
دانلود پایان نامه ارشد : تحلیل فقهی حقوقی جرم تدلیس در نکاح
دانلود پایان نامه ارشد : وضعیت حقوقی کودکان خارج از نکاح
پایان نامه تبیین وضعیت ازدواج سرپرست با فرزند خوانده در حقوق ایران و فقه امامیه
پایان نامه بررسی آثار و حدود اعتبار شرط خودداری از ازدواج مجدد در فقه، حقوق
پایان نامه بررسی ازدواج سرپرست با فرزند خوانده
پایان نامه ارشد حقوق درباره:اذن ولی در ازدواج باکره
پایان نامه حقوق با موضوع:بررسی ازدواج سفید از نظر فقه امامیه و حقوق کیفری ایران
دانلود پروپوزال رشته حقوق با موضوع:مطالعه تطبیقی حقوق زنان در ازدواج موقت و نکاح مسیار،با تمرکز بر فقه شیعه و فقه اهل سنت
